“在我看来,过去十年中有过两次抄底办公楼市场的机会,一次是2005-2006年,一次是2012年。”DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成认为,只是银行贷款政策从紧,阻碍了资金大举进入的脚步。
数据显示,2012年上半年上海房地产投资市场略显活跃,总成交金额超过127亿元人民币,与2011年上半年相比,下降37%。和2011年一样,交易中买家仍然以境内为主,成交金额占到总金额的78%。外资在上海投资市场的脚步明显放缓。受持续的宏观调控政策影响,住宅仍然不被看好,无一例服务式公寓成交,资金倾向于商业地产,其中以办公楼为主导。“成交缩水,一方面商业地产价格高位运行;另一方面,银行放贷不积极,导致收购行为减少。 ”叶建成说。
办公楼已成为投资市场中最受青睐的物业类型,成交占据73%的份额。这与上海已经步入成熟的商业市场有很大关系,很多企业买办公楼用作总部办公,或者用于投资,毕竟这几年上海办公楼租金上升得很快。上半年商铺投资比重有所下降,仅为11%。上半年大宗成交中自用比例超过了投资比例,2011年自用比例仅为16%。
“可以说,2012年是抄底办公楼市场的最好时机。 ”叶建成分析,前一波行情是2005-2006年。当时很多在租的租约是2003、2004年签定的,而实际租金早已迅猛上涨,让投资者看到了其中的升幅空间,比如高腾大厦、新茂大厦、永新广场等一批知名物业在当年接连转手。2012年又出现与其相似的走势,未来市场将面临新增供应大幅减少,保守估计真正的甲级办公楼在未来三年的供应量最多50万平方米;同时经过2008年的市场低谷后,这两年租金也出现强劲的升势,合约租金与市场实际租金出现较大差距,这就意味着有很可观的投资收益。毕竟,收购优质物业后,持有一两年,等老租约到期,业主就可以按照市场实际租金收租,拥有稳定的现金流。 “当然,现在的市场环境,限贷阻碍了一部分交易。 ”叶建成说,未来投资基金仍将关注商业地产。毕竟住宅受政策影响敏感,机会不容易把握。未来活跃的投资者将是人民币基金和国内险资。