仲量联行2012年第二季度上海市房地产市场回顾报告认为,新建办公楼租赁需求旺盛,但整体市场需求放缓;货币政策松动助推住宅市场回暖。
报告显示,上海甲级办公楼租金达到每平方米每天9元,环比上涨1.4%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示:“在浦东,由于办公楼供应有限且内资企业需求增加,该区租金本季度保持上涨。在浦西,租赁活动主要集中在即将竣工的项目,已建成物业的业主议价能力开始减弱,因此租金保持平稳。”住宅市场方面,政府货币政策放宽使得一些首次购房者回归,市场整体逐渐回暖。高端住宅项目的折扣促销也使销售业绩有所提高。
租赁需求放缓,新项目表现优于整体市场。浦西中央商务区内一些即将竣工项目的租赁需求却表现不俗。例如,静安嘉里中心3座,虽距交付还有一个季度,但受益于部分跨国公司的扩张需求,目前预租率已超过80%。此外,不少企业出于节约成本考虑的租赁需求,也推动浦西非中央商务区和核心商圈以外办公楼的需求及净吸纳量不断上升。在浦东,相比跨国金融机构较弱的租赁表现,内资金融企业成为办公楼租赁需求的主要推动力量。
非中央商务区新增供应量超过中央商务区。浦西的日月光中心和浦东的东方金融广场于本季度竣工。随着五栋位于浦西非中央商务区的新办公楼交付,非中央商务区供应量继续大幅增长。这五个项目包括:中信泰富申虹广场、绿地中心一期、瀛通绿地大厦、凯德龙之梦虹口广场和闵行广场。今年上半年非中央商务区的办公楼新增供应已达到约375,000平方米,为中央商务区新增供应的两倍。
浦西租金渐趋平稳,供应有限推动陆家嘴租金持续上涨。由于租赁需求放缓,本季度浦西租金与上一季度相比基本持平,甲级办公楼租金环比微涨0.9%至每平方米每天9.2元,而超甲级办公楼租金保持不变。在浦东,由于市场供应量紧张且内资企业需求增大,甲级办公楼平均租金升至每平方米每天8.7元,环比上涨1.9%,业主们对市场仍持乐观心态。在小陆家嘴区域,甲级办公楼的平均空置率降至4.9%,区域内超甲级办公楼租金环比上涨3.0%,表现优于整体市场。“下半年,新增供应量和非中央商务区相对较低的租金将继续对浦西租金上涨产生压力。而浦东的租金有望因陆家嘴区域的办公楼供应有限而保持小幅增长。”仲量联行浦东商业部总监张静表示,“然而,我们预计经济刺激政策将对市场需求产生正面影响,一些目前暂缓扩张的公司有望重启扩租计划。”
报告认为,货币政策放宽推动上海住宅市场温和复苏。央行持续放宽货币政策、下调人民币存贷款基准利率,以应对本季度低于预期的经济数据。“货币政策的放松加上开发商更合理的售价,带动住宅销售市场一定程度的回暖。”仲量联行上海研究部总监周志锋表示。一手住宅市场的商品房成交量在四月的小幅下滑后,于五、六月强势反弹,月度环比涨幅分别为32%和27%,其中首次购房者在市场上的表现持续活跃。高端住宅市场方面,成交量从2012年第一季度的237套升至本季度的558套,成交主要集中在位于新兴高端住宅区的几个折扣力度较大的楼盘。
外籍员工需求推动高端公寓租金上涨。在高端住宅租赁市场,本季度需求仍保持强劲。来自汽车、零售和医药等行业的跨国企业继续向上海派遣新的外籍员工,以满足企业的业务扩张需求。本季度服务式公寓的平均空置率下降至8.8%。强劲需求和低空置率进一步增强业主对市场的信心,因此本季度平均租金环比上涨2.6%。