温书阅强调,这种市场表现并不健康,因为龙头互联网企业之间的竞争使得十几万平米的写字楼被两三家这样的企业去化,试想一下,这样的企业业务发生转变或精简的时候,市场表现会立即呈下降趋势。所以,这只是市场的一个特例,并不能说明市场的整体复苏。
短期来看,这种互联网企业的扩张近两年是可持续的,但是后期却表现出不确定性。因为互联网企业本身的的发展是根据盈利模式来确定,业务线的发展前景决定了市场需求能力。因此,抛开互联网企业,本身北京的写字楼市场是下降的。互联网的头部企业决定了北京市场的走向,而且撑起了北京市场的半壁江山。从教育双减对北京市场的影响便可看出端倪,
在疫情对商业地产的深远影响中如何开拓出破局之道,温书阅强调,其实早有案例。但是到目前来说,很多开发商业主却很难取舍。首先从开发商业主分类来说,有传统开发商,比如国企、央企、私企等,还有投资类的企业。从传统开发商来说也是截然不同的。对于国企央企来说,会固守自己的策略,租金变化不会很快,对于租赁的KPI考核没有很硬性的要求,作为国有资产,责任会大于效益。而传统房企,租金就是他们的生命线。这些业主主要面临大型客户的取舍。
据温书阅介绍,北京今年出现了较多的大宗租赁交易,对于业主来说,需要考虑大客户的进驻及流失带来的不利影响。大客户流失以后,新客户对于以前的租金能否承受、现在是整租还是分租,对于业主来说都面临很大的问题。首先现在很多传统开发商都在考虑是否将鸡蛋放在一个篮子里的问题,其次还要考虑国家政策比如教育双减对写字楼市场的影响等。在整租方面,业主表面是完成了租赁任务,但是整栋客户的话语权很强,在商业谈判中,提出的条件也是很苛刻的。这就意味着,在后续客户的减租等方面业主处于不利地位。
所以第一太平戴维斯一直建议业主在选择客户的时候一定要多元化。比如产业、行业、面积等方面要进行有科学依据的划分。这种多元化必定给业主带来初期租赁及资金的压力,去化会比较慢,但是后期的楼宇租赁会比较稳定。