比如,恒隆地产在上世纪80年代经历激进扩张的教训之后,开始逐步加大出租物业比重。
上世纪90年代上半期,香港的地产业再现繁荣景象,恒隆地产在1992年投资70亿港元兴建了上海恒隆广场和港汇广场,又在1993~1996年累计投资60多亿港元在香港收购出租物业,使公司的出租物业面积由40万平米扩张到70多万平米。
在1996 年下半年的楼市繁荣时,恒隆地产出售了12亿元物业,1997年7月又出售了近11 亿元的物业,套现20多亿港元,共获利16亿港元。
亚洲金融危机来临时,恒隆地产手中有47亿现金,而有息负债仅为22亿!而且,与大幅波动的楼价相比,租金的变动相对平缓,即使在2000-2001年的底谷阶段,恒隆地产的租金收入仍达到17.6亿港元,较危机前最高峰时期跌30%,而出租溢利则保持在15亿港元以上,较高峰时期的最大跌幅为25%,均小于楼价跌幅。相对稳定的出租业绩和之前丰沛的现金储备,让公司的净负债资本比一直在低处徘徊,从1996 年下半年到 2000年中期,四年间净负债资本比一直不到1%!